住宅ローンには様々な商品がありますので、まず全体のお話をします。

金利とは、借りたお金（元金）の使用料として、上乗せして支払うお金の割合のことです。
金融機関のHPや店頭に書かれている金利は年〇〇％と表示され、元金に対して1年間に支払う利息が借入れに対して何％なのかが表示されています。
また表示されている金利には「マイナス〇％」「引き下げ幅△％」というのがありますが、それは金融機関ごとに決めている基本の「基準金利（店頭金利）」から、キャンペーンや優遇によって金利をいくら引き下げます、という表示です。基準金利（店頭金利）は定価、優遇金利は値引き後の価格と表現されています。（優遇金利を適用金利とも言います）また定価はその名の通り、ほとんどどの金融機関でも差は見られず、現在の基準金利は2009年以降変更がなく2.475％（2024年2月16日現在）となっています。

住宅ローンの金利タイプは、次の3種類です。

金利タイプごとに、特徴やメリット・デメリットを解説していきます。

固定金利型」は、住宅ローンを契約したときの金利が、借入期間中ずっと固定されるタイプです。住宅金融支援機構が提携している「フラット35」が、代表的な商品になります。

返済の全期間を通じて金利が一定のタイプの住宅ローンなのが最大の特徴です。住宅ローンの契約時に、月々の返済額や総返済額も確定するため、将来の計画を立てやすいことと、返済額が変動することに不安を感じる人は、固定金利を検討されています。

返し終わるまで返済額が一定であることのメリット・デメリットを紹介します。

返済額が明確で将来の生活設計が立てやすい
景気が良くなって市場金利が上がっても返済額は増えない
金利が低い時に契約した場合、そのままの低金利で借りられる

変動金利等にくらべて、金利が高い設定になっている
借入後、景気が悪くなって市場金利が低下しても返済額は変わらない

金融情勢の変化にあわせて借入金利が変動する住宅ローンで、随時金利の見直しがされています。

一般的に借入後は、半年に一度、適用金利の見直しが行われるものが多くなっています。ただし見直しの度に返済額が変わるのではなく家計への影響を抑えるために、金融機関ではルールが設けられています。

半年に一度の見直しで金利が上昇しても、返済額の見直しは5年に一度のみで金利が上昇しても最大5年間は返済月額が据え置きになります

返済額が見直されるとき、適用金利が大幅に上がっていても、返済額の上限がそれまでの125％までにおさえられます。

但し注意点としては、返済額が据え置きになるだけで、返済額の内訳では元金割合が減ることを意味するため、元金のヘリが遅くなることには注意が必要です。

「変動金利型」のメリット・デメリットをご紹介します。

借入後、市場金利が低下すると返済額が減少
固定金利に比べて、金利の設定が低い

将来の返済額が確定しないので返済計画が立てにくい
借入後に市場金利が上昇すると返済額が増加
借入後に市場金利が急上昇した場合、未払利息が発生する場合がある

一定期間の金利が固定され、その期間が終わると別の金利タイプを選ぶことが出来る住宅ローンです。

固定金利型と変動型の間にあるタイプで、選択した期間中は金利が変わらない（固定金利になる）」というものです。
固定金利期間は、「2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年」などから選ぶことができ、一般的には固定金利期間が短いほど金利は低くなりますが、選択できる固定金利期間は金融機関により異なります。
但し変動金利のような5年ルール、125％ルールは適用になりませんので注意しましょう。

固定金利期間は返済額が変わらず返済計画を立てやすい
期間終了後、市場金利が低下すると返済額が減少

将来の返済額が確定しないので返済計画が立てにくい
固定金利期間終了後に市場金利が上昇すると返済額が増加

このように金利タイプによってメリット・デメリットがあるなかで1つしか選ぶことができないのが住宅ローン。自分たちにあった金利タイプを選ぶためには自分たちのこれからのライフプランを考えることからスタートしましょう。同じような年収の人々であっても家族の人数、年齢、趣味、教育費、そして必要な住まいは人それぞれです。住宅ローンは長い期間支払っていくものです。さまざまなライフイベントを想定したうえで、家計の収支を計算し、自分に合った金利プランを考えましょう。