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そのままでは家を建てられない土地もある!市街化区域と市街化調整区域との違いを知る!

家づくりノウハウ
公開日:2024.03.15
最終更新日:2024.03.15
大金興業株式会社×R+house千葉若葉・緑の家づくり写真
大金興業株式会社×R+house千葉若葉・緑の家づくり写真
家づくりノウハウ
公開日:2024.03.15
最終更新日:2024.03.15

そのままでは家を建てられない土地もある!市街化区域と市街化調整区域との違いを知る!

おしゃれな家が並ぶ住宅地
注文住宅を建てようと土地探しをしたときに、専門用語として最初に聞く言葉の中に「市街化区域」と「市街化調整区域」があります。似たような言葉ですが、それぞれの区域ははっきりと分かれていて選ぶ区域によっては家を建てられない場合も・・・。土地探しで失敗しないためにも市街化区域と市街化調整区域について違いを知っていきましょう。

目 次

市街化区域とは

都市計画区域内(都道府県知事や国が土地計画法という法律によって指定)であり、主に以下のような土地の区域に指定されています。
・すでに市街地を形成している区域(既成市街地)
・線引きが行われた時点で、以後おおむね10年以内に優先的に市街化を図るべきとされた区域
※線引き:市街化区域と市街化調整区域との区域を分ける(線を引いて分けた)こと
住宅が立ち並ぶ市街化区域


市街化区域の特徴

この市街化区域内では道路・公園・下水道などのインフラが積極的に整備されており、住宅の建築や人々にとって住み心地がよい区域となるように指定されています。そしてさらに「用途地域」という土地の用途(使い方)が区分されていて、落ち着いた住宅用地とされる第一種低層住居専用地域からお店など商業建物を建てやすい商業地域、工場専用地域など13種類に指定されています。

市街化区域のメリット

生活に必要なインフラが揃っているため日常生活に必要な設備やサービスが整っており、利便性が高いところがメリットとなっています。そして何よりものメリットは区域内ではどこでも住宅を建てられるところが挙げられます。(工業専用地域以外)
整備された住宅地


市街化区域のデメリット

一番に挙げられるのは土地の価格が高くなる点です。インフラが整備されていますので住宅だけでなく店舗や様々な用途で購入希望される方にとっては最大の魅力な区域。面積は限られていますのでその人気度によって土地価格が高くなる傾向にあります。そして毎年かかる費用である固定資産税が高いこと。固定資産税は毎年1月1日の所有者が納める義務がありますが、市街化区域の場合はプラスして都市計画税がかかることが挙げられます。また、建物を建てる時の注意点としては、用途地域によっては高さの制限や斜線制限によって間取り等の自由度が下がる場合もあります。
固定持参税の字が入った積み木と家の雑貨



市街化調整区域とは

都市計画区域内のうち、人々が住み暮らして人口が増えていくことを抑制する地域に指定されているエリアのことです。原則として住宅を建てることが禁じられており開発や農地転用にも許可が必要で、建物は農林漁業用など限られたものしか許されず、住宅は原則として建てられません。
自然が溢れている田舎の風景


市街化調整区域の特徴

農地や緑地の保全をまず優先しています。そのためインフラ整備は農林漁業用、又はその仕事をする方が暮らす方のために限定されるため遅れがちになっています。そのため用途地域も定められておりません。

市街化調整区域のメリット

一番のメリットは土地の価格が安いことです。また周りに家が建っていないので自然豊かでのびのびと過ごせるところが最大のメリットです。また毎年の固定資産税も市街化区域よりも安く、都市計画税はそもそも掛かりません。

市街化調整区域のデメリット

基本的には住宅は建てられません。行政ごとに定められている条件をクリアすれば農林漁業の仕事に就いている方の住まいであれば建てることができます。また場所によっては開発行為を取得することで建築することが可能になるところもありますが、別途費用や手続き、日数がかかるので注意が必要です。また各種助成金の対象外になることもありますので事前にしっかりと助成金の手引きを読み込む必要があります。ご利用になられる金融機関によっては住宅ローンを通すのが難しい場合がありますので、金融機関にも事前に確認しておきましょう。
自然豊かな市街化調整区域


市街化調整区域なのに家がたくさん建っている地域もあるのはなぜ?

以前、都市計画内の非線引き地域または都市計画外であった地域では、開発行為なく建物を建てることができたため、市街化調整区域となった現在でも多くの建物が残っている地域もあります。

この場合、市街化調整区域と指定された後でも建物をそのままを使うことの問題はありませんが、建て替えをする場合には注意が必要です。建物の登記事項証明書にて線引き前から建物が建っているのかを確認したり、土地の登記事項証明書にて地目が「宅地」となっているかどうかの確認もしましょう。地目が「田」「畑」になっている場合は、かなり手続が煩雑になってきますので、役所の窓口への相談だけでなく専門の人に相談する必要も出てくるかもしれません。また新しい建物の位置、面積(建築面積が旧建物の120%以内等)や用途などに制限があることが多くなっていますので、自分が希望する建物を建てられるのかどうかを事前に役所へ問い合わせをしておく必要があります。


その土地の区域を知るには?

役所に行って調べる

その土地がある役所へ直接行って調べる方法です。その際はその土地の住所と地図を持って行くと窓口でもスムーズです。教えてくれる担当の課は「都市計画課」などの名称のことが多いですが役所によっては呼び名が違うこともあるので、総合案内にて「対象地が市街化区域なのかを知りたい」と質問して担当課名を教えてもらいましょう。
役所の女性事務員に質問する女性


インターネットで調べる

最近では役所のホームページ上で区域名を調べることができるようになってきました。その際も住所や地図が必要になりますので手元に準備をしましょう。役所によっては区域分けのPDFが張られただけの案内の場合や、別ページへ誘導されて住所検索によって調べることができるシステムを使っている所もあります。役所に出向く前に、インターネットで下調べをしてから行くのも手です。

不動産屋・建築会社に聞く

不動産屋に貼られている店頭の販売図面やインターネットに掲載されている物件案内のページから調べることも可能です。販売図面にはその土地が市街化区域なのか市街化調整区域なのか、または非線引き、都市計画区域外なのかなど、必ず明記されています。
またそれ以外にも、がけ条例やインフラ設備など建物を建てるために必要な諸条件なども記載されていますので、詳細な情報を一度に知ることができるのが利点となっています。

特に不動産業者と建築会社の両面を併せ持っている会社の場合は、建築する目線での土地調査をしてくれるため、住み手が思い描く土地を一緒に探してくれるのがメリットですのでぜひ検討をしてみてください。

千葉市若葉区・緑区で注文住宅を建てるなら、地元の工務店である「大金興業×R+house千葉若葉・緑」にお任せ下さい!

千葉市緑区誉田町に本社とモデルハウスを構え、地元の皆様を始め、たくさんの方の信頼を得て事業を成長させてきました。お客様のご要望に寄りそいながら、理想の住まいづくりをお手伝い致します。また宅建業も営んでおりますので、千葉市若葉区・緑区のみならず、ご希望のエリアの土地探しもご相談下さい。これからも皆様のお役に立てれば幸いです。無料の個別相談会を随時受け付けておりますので、お気軽にお問合せ下さい。

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建築家の先生からご提示いただいた間取りを見てまずビックリとしたのは、土地に対して斜めに建物を配置していたこと。私たちでしたら道路に対して平行に建物を置いてしまうのですが、織田先生からのご説明を聞いていく...
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