建ぺい率とは、土地の敷地面積に対して建築面積が占める割合です。建ぺい率を難しい漢字で書くと「建蔽率」と書き、上空から見たときに「土地が建物によって隠蔽される（隠される）」割合のことをいいます。そしてそのエリアによって建ぺい率が何％であるか決まっており、建物を建てる際は必ずその割合内に建築面積を収める必要があります。

設けられているのはその地域特性に応じて住みやすく安全な家づくりをするためです。特に人口が多い地域なのに敷地いっぱいまで住宅を建ててしまうと風通しや日当たりが充分に確保できません。また万が一火災が起こった場合、隣家に延焼しやすいリスクも大きくなります。このような事態を防ぎ、住民が生活しやすいように規制が設けられているのです。

以前の建築基準法では、建築物より1m以上突出しているバルコニーやひさしは建築面積にカウントされていました。しかし、2023年4月1日に改正され、現在は突出部分が5mまで不算入となっています。また、屋根がない駐車場や中庭も建築面積に入りません。ただし、バルコニーの両サイドに壁があったり、屋根がついていたりすると建築面積に含まれます。屋根つきの駐車場なども同様です。

以下の計算式で求めます。
【敷地面積×建ぺい率（％）＝建築面積】
50坪の土地が建ぺい率40％だった場合、建築面積は20坪になります。

建ぺい率には特例があり、要件を満たすと制限が緩和されます。一般住宅の場合、おもに次の緩和が認められます。

防火地域内に耐火住宅を建てる場合（A） 10％緩和
特定行政庁指定の角地に住宅を建てる場合（B） 10％緩和
A・B両方に該当する場合 20％緩和

例えば、建ぺい率40％の土地だとしても、要件を満たせば敷地面積の50～60％まで建築物を占めることが可能です。

容積率は、土地の敷地面積に占める建築物の「延べ床面積」の割合です。容積率も土地ごとに設定されており、住宅の床面積の合計が範囲を超えないようにします。

建ぺい率と同様に、防火対策や日当たりの確保などを目的に容積率が設けられています。そして、もうひとつの大きな理由が人口のコントロールです。延べ床面積に制限がないと、たくさんの人が住める高層住宅が乱立する事態になりかねません。そうなると、周辺道路が渋滞したり、下水処理が間に合わなくなったりと、快適な暮らしが損なわれることも。過剰な人口増加を防いで住みやすい街にするためにも、容積率の制限が必要なのです。

延べ床面積にはすべての階の床面積が該当します。ただし以下の部分は含まれません。
【延べ床面積から除外される部分】
・バルコニーやベランダ
・吹き抜け
・ロフト
・玄関ポーチ など
とはいえ、すべてのバルコニーやロフトなどが延べ床面積から除外されるわけではありません。それぞれサイズや形状に基準が設けられており、条件を満たした場合に除外となります。

以下の計算式で求めます。
【敷地面積×容積率（％）＝延べ床面積】
50坪の土地が容積率80％だった場合、延べ床面積は40坪になります。

千葉市は県内でも3番目に大きな市で6区に分けられています。そしてその区ごとに特色があり、建ぺい率、容積率、そしてそれに大きく関係してくる13用途地域のそれぞれの割合も変わっています。

千葉市ではインターネットにてその情報が公開されています。
◆千葉市地図情報システムのページはコチラから！

「閲覧したい場所」を地図上でクリックし、さらに地番がわかようであれば住所検索をしてその位置に「黄色い点」を置くことで、土地の詳細情報を得ることができます。ただ専門用語が多いので、「自分では難しい」と感じられる場合も多いかと思います。その場合は不動産会社や建築会社に相談してみてください。特に不動産業者と建築会社の両面を併せ持っている会社の場合は、建築する目線での土地調査をしてくれるため、住み手が思い描く土地を一緒に探してくれるのがメリットですのでぜひ検討をしてみてください。